Что такое - межевание?

Межевание - это кадастровые работы, с помощью которых определяются координаты границ земельного участка на местности. Они проводятся в тех случаях, когда ранее такие работы в отношении земельного участка не проводились и данные о границах в государственный кадастр недвижимости не вносились. Согласно статье 6 Земельного кодекса РФ, Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, то есть физически определены на местности и закреплены в системе координат на специальных картах (планах).

Для чего нужно проводить межевание?

Межевание, прежде всего, нужно для того, чтобы внести информацию о границах вашего земельного участка в ГКН (государственный кадастр недвижимости), чтобы иметь возможность в любой ситуации, будь то спор с соседом или необходимость строительства забора, восстановить эти границы на местности. Важность межевания особо проявляется при совершении гражданско-правовых сделок с вашим земельным участком. В соответствии со ст. 17,18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательным приложением к документам, необходимым для регистрации прав на земельный участок, является кадастровый план данного земельного участка, который должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Согласно ст. 19 ФЗ «О Государственном земельном кадастре», кадастровые карты (планы) земельных участков выдаются и удостоверяются при проведении государственного кадастрового учета земельных участков. При этом, для проведения государственного кадастрового учета земельных участков, органы государственной власти, органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели земельных участков или уполномоченные правообладателями земельных участков лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков.
Если раннее работы по межеванию участка не проводились, то в этом случае кадастровая палата выдаст вам кадастровый паспорт с особой отметкой «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства». Грамотный покупатель не будет приобретать земельный участок, который физически, с точки зрения закона, не закреплен.

Кто имеет право проводить межевание?

В соответствии с ФЕДЕРАЛЬНЫМ ЗАКОНОМ «О ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРЕ НЕДВИЖИМОСТИ» N 221-ФЗ от 24 июля 2007 года кадастровой деятельностью является выполнение управомоченным лицом (далее - кадастровый инженер) в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными настоящим Федеральным законом, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе. В соответствии с этим Федеральным законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.
Кадастровую деятельность вправе осуществлять физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. Квалификационные аттестаты выдаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации лицам, прошедшим аттестацию на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации при выдаче квалификационных аттестатов используют печать с изображением Государственного герба Российской Федерации и со своим наименованием. Квалификационный аттестат выдается без ограничения срока, территории его действия и является документом единого федерального образца. При этом квалификационный аттестат признается действующим со дня внесения сведений о кадастровом инженере в государственный реестр кадастровых инженеров в соответствии с установленными статьей 30 настоящего Федерального закона правилами.
В соответствии с вышеизложенным следует, что кадастровые работы осуществляет только кадастровый инженер, который может являться как индивидуальным предпринимателем, так и работать в организации.

Что нужно знать и чего нужно опасаться при заключении договоров на выполнение кадастровых работ?

Во-первых, при заключении договора прежде всего убедитесь, что лицо с которым вы заключаете договор, является кадастровым инженером, а в случае с организацией, что в ее штате есть кадастровые инженеры. В соответствии с законом их должно быть не менее двух. Данные о кадастровых инженерах содержаться в «Реестре кадастровых инженеров», его можно посмотреть на сайте www.rosreestr.ru. Это нужно для того, чтобы избежать посредников, что ведет в первую очередь к экономии ваших средств.
Во-вторых, нужно знать, что результатом кадастровых работ является межевой план, технический план, акт обследования, а не кадастровый паспорт на земельный участок или строение, сооружение и.т.д. Это позволит сохранить вам душевное спокойствие и не требовать, в случаях накладки или вкрапления, от кадастрового инженера обязательную постановку вашего объекта недвижимости на кадастровый учет. В этом случае в состав межевого плана включается раздел «заключение кадастрового инженера», в котором описывается суть проблемы, если, конечно, она возникла. Из опыта нашей организации, это 1 из 8 случаев постановки.
При возникновении такого случая можно обратиться к кадастровому инженеру за помощью в их устранении. И вот тут очень важно понимать, куда вы обратились. Если кадастровый инженер, работает «без году неделя» скорее всего вы получите отказ в помощи, так как процесс устранения ошибок занимает много времени и требует не только профессиональных знаний кадастрового инженера, но и опыта работы, и его юридической грамотности.
При заключении договора на выполнения работ уточните, будет ли вам, в случае возникновения проблем с постановкой на кадастровый учет, оказана юридическая поддержка, а в идеале полное юридическое сопровождение. Как правило, стоимость такого сопровождения у кадастрового инженера или организации значительно меньше, чем у адвоката.
В-третьих, вопрос цены. На сегодняшний день в г.Белгороде и области существует небольшой разброс в стоимости кадастровых работ. Выбирать нужно используя стандартные критерии, действующие для всех товаров и услуг. Качество, срок выполнения работ, оборудование с помощью которого вам выполняют работы. Если организация существует давно, значит ее работа востребована рынком. Отсюда следует, что качество работ хорошее. Если вам предлагают цену ниже средней, значит есть опасение, что через год этого исполнителя может и не быть.

Межевание объекта землеустройства включает в себя следующие работы:

- определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование;
- закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства;
- изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

Инструкция по межеванию земель от 8 апреля 1996г. устанавливает следующую процедуру межевания:

Собственники, владельцы и пользователи размежевываемого и смежных с ним земельных участков заблаговременно, не позднее чем за 2 дня до начала работ, извещаются о времени проведения межевых работ. Извещения вручаются под расписку с указанием времени вручения. Извещения и расписки составляются в 2 экземплярах, один экземпляр из которых подшивается в межевое дело. Установление границ земельного участка производят на местности в присутствии представителя районной, городской (поселковой) или сельской администрации, собственников, владельцев или пользователей размежевываемого и смежных с ним земельных участков или их представителей, полномочия которых удостоверяются доверенностями, выданными в установленном порядке.
После завершения процедуры установления и согласования границ земельного участка на местности, производится закрепление его границ межевыми знаками установленного образца.
Результаты установления и согласования границ оформляются актом, который подписывается собственниками, владельцами, пользователями размежевываемого и смежных с ним земельных участков (или их представителями), городской (поселковой) или сельской администрацией и инженером - землеустроителем - производителем работ. Акт утверждается комитетом по земельным ресурсам и землеустройству района (города)
Необходимо обратить внимание на строгое соблюдение указанной процедуры, а именно – личное присутствие собственников соседних участков и подпись на акте согласования границ. (Например: в производстве нашей юридической фирмы «КМ Консалтинг» сейчас находится гражданское дело, основанием которого является подложный акт согласования границ, подпись соседа о его согласии с границами была подделана. В результате чего произошел незаконный захват части участка.)
По результатам этих работ Вам выдадут удостоверенный в установленном порядке кадастровый план участка, который потребуется для регистрации прав. После получения этого плана Вы можете уверенно заключать договор купли-продажи. У Вас есть все сведения о земельном участке, которые необходимы для совершения сделки. И уже после заключения договора можно смело идти в учреждение юстиции для проведения государственной регистрации договора и права собственности покупателя на земельный участок.

Специалист Юридической фирмы “КМ Консалтинг”
Леин Дмитрий Игоревич

1. Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.
2. Постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости, а также кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 13 - 20 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений (далее также - учет изменений объекта недвижимости), кадастровый учет в связи с изменением сведений, указанных в пункте 10 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (далее - учет части объекта недвижимости), или сведений, указанных в пункте 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (далее - учет адреса правообладателя), осуществляются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для осуществления такого учета документов (далее - необходимые для кадастрового учета документы). Форма указанного заявления устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Статья 22. Состав необходимых для кадастрового учета документов

1. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом, с заявлением в орган кадастрового учета должны быть представлены следующие необходимые для кадастрового учета документы:
2) межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если в соответствии со статьей 38 настоящего Федерального закона местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный с учетом настоящего пункта межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ);

Правило пункта 3 части 1 статьи 22 в части возможности представления копии разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию вместо технического плана данного объекта применяется при условии, если такое разрешение выдано после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (часть седьмая статьи 47 данного документа).

3) технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства (при постановке на учет такого объекта недвижимости, учете его части или учете его изменений, за исключением кадастрового учета в связи с изменением указанных в пункте 15 или 16 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений о таком объекте недвижимости) или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (при постановке на учет или учете изменений такого объекта капитального строительства, за исключением кадастрового учета в связи с изменением указанных в пункте 15 или 16 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений о таком объекте капитального строительства);
4) акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости);
5) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);
6) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости, учете адреса правообладателя или снятии с учета такого объекта недвижимости и отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости);
7) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя (при учете части такого объекта недвижимости, за исключением случая, если заявителем является собственник такого объекта недвижимости и в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности этого заявителя на такой объект недвижимости);
8) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель (при кадастровом учете в связи с изменением указанных в пункте 13 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений о земельном участке);
9) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка (при кадастровом учете земельного участка в связи с изменением указанных в пункте 14 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений);
10) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания или помещения (при кадастровом учете в связи с изменением указанных в пункте 15 или 16 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений о таком здании или помещении).
2. Верность копии документа, представляемой в соответствии с пунктом 1, 2, 3, 6, 7, 8, 9 или 10 части 1 настоящей статьи, должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. При этом представление такой копии не требуется в случае, если заявитель или его представитель лично представляет в орган кадастрового учета соответствующий документ в подлиннике. Этот документ после его копирования органом кадастрового учета возвращается заявителю или его представителю при выдаче предусмотренной частью 3 статьи 21 настоящего Федерального закона расписки.
3. Если предусмотренный настоящей статьей документ представляется в орган кадастрового учета в форме электронного документа с использованием сетей связи общего пользования, верность электронного образа данного документа должна быть засвидетельствована в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

24 июля 2007 года N 221-ФЗ

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ